Vivi in condominio e vorresti installare un impianto fotovoltaico privato sul tetto per alimentare il tuo appartamento?
Non sei solo. È una delle domande che mi fanno spesso i nostri clienti, e dietro c’è sempre la stessa preoccupazione.
“Posso farlo davvero? Non devo chiedere il permesso a tutti i condomini?”
La risposta è molto semplice: sì, puoi farlo. La legge italiana, attraverso l’articolo 1122-bis del Codice Civile, ti riconosce questo diritto.
Ma come sempre, tra la teoria e la pratica c’è un mondo di mezzo fatto di comunicazioni, documenti, e piccoli accorgimenti che possono fare la differenza tra un’installazione che fila liscia e una che si trasforma in un incubo burocratico.
In questo articolo ti guiderà attraverso tutto quello che devi sapere: il quadro normativo, la procedura concreta da seguire, e come evitare gli errori più comuni che ho visto nella mia esperienza.
Cosa dice la legge?
Prima di capire quali sono gli step esatti da seguire per installare dei pannelli fotovoltaici su un tetto condiviso, facciamo una panoramica generale da fonti autorevoli.
Il diritto del singolo condomino: l’articolo 1122-bis
L’articolo 1122-bis del Codice Civile è chiaro: puoi installare impianti fotovoltaici privati sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune idonea, e sulle tue parti di proprietà esclusiva.
La cosa importante da capire è questa: non ti serve l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale. Devi comunicare il tuo intento, ma non chiedere il permesso.
Nella mia esperienza, il 90% dei problemi nasce proprio qui: condomini che pensano di dover chiedere l’autorizzazione e si trovano invischiati in assemblee infinite, quando in realtà bastava una comunicazione formale.
Quando l’assemblea può intervenire
Attenzione però: dire che non serve l’autorizzazione non significa che puoi fare quello che vuoi. Se il tuo intervento comporta modificazioni delle parti comuni, devi darne comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione.
A quel punto l’assemblea può dire la sua, se supportata dai due terzi dei condomini, su modalità alternative in cui dovresti procedere o su tecniche diverse.
Cosa significa in pratica? Che l’assemblea non può dirti “no, non puoi installare il fotovoltaico”, ma può chiederti di farlo in un certo modo, o di prendere determinate precauzioni. Per esempio, potrebbe chiederti di utilizzare pannelli di un certo colore per rispettare l’estetica dell’edificio, o di seguire un percorso specifico per i cavi elettrici.
Il rispetto del “pari uso”
C’è un altro principio fondamentale: quando installi i pannelli sul tetto comune, devi lasciare spazio sufficiente perché anche altri condomini possano fare lo stesso in futuro. Non puoi occupare tutto il tetto disponibile solo perché sei arrivato primo.
Nella pratica, significa che devi installare solo la superficie necessaria per il tuo fabbisogno energetico, non una superficie maggiore “per sicurezza” o per future espansioni.
Vincoli urbanistici e paesaggistici
Un aspetto che spesso viene sottovalutato: anche se hai il diritto di installare l’impianto secondo il Codice Civile, devi comunque verificare che non ci siano vincoli urbanistici o paesaggistici che lo impediscono.
Ne abbiamo parlato anche in un altro articolo di blog.
Se il condominio si trova in centro storico, in area vincolata paesaggisticamente, o è un edificio di particolare pregio architettonico, potrebbe essere necessaria l’autorizzazione paesaggistica.
Questo controllo va fatto prima di tutto il resto. è una perdita di tempo e denaro che si può facilmente evitare con una verifica preliminare al Comune.
Norme tecniche obbligatorie
Infine, l’impianto deve rispettare tutte le norme tecniche per la connessione alla rete elettrica e per la sicurezza degli impianti. Si tratta delle norme CEI (CEI 0-21 per la connessione in bassa tensione, CEI 64-8 per gli impianti elettrici) che regolano aspetti tecnici fondamentali.
Queste norme sono complesse e richiedono competenze specifiche. Non sono qualcosa che puoi gestire in autonomia, ma proprio per questo esistiamo noi; e, sempre per lo stesso motivo, consigliamo a tutti i nostri clienti di stare alla larga dagli installatori improvvisati, che spesso e volentieri tralasciano questioni di sicurezza.
Come vedi anche nella foto qua sotto, gli “improvvisati” ci mettono davvero poco a fare un lavoro che ignora qualsiasi norma.
La procedura per installare un impianto fotovoltaico in condominio ad uso privato
Ora che abbiamo chiarito cosa dice la legge, vediamo come si traduce tutto questo nella pratica. Ecco i passaggi concreti che devi seguire per installare il tuo impianto fotovoltaico in condominio.
Valutazione di Fattibilità
Prima di tutto, serve capire se l’installazione è tecnicamente possibile e conveniente. Questo significa fare un sopralluogo tecnico sul tetto per verificare:
- L’esposizione solare e gli eventuali ombreggiamenti
- La superficie effettivamente disponibile e utilizzabile
- La portata strutturale del tetto (può reggere il peso dei pannelli?)
- La presenza di vincoli paesaggistici o urbanistici
- L’esistenza di clausole limitanti nel regolamento condominiale
In questa fase devi anche verificare se la porzione di tetto che vuoi utilizzare è una parte comune o se per caso è di proprietà esclusiva di qualcuno. Si controlla dal titolo di proprietà o dal regolamento condominiale.
Questa valutazione preliminare è fondamentale: ti permette di sapere subito se il progetto è fattibile, quanto può produrre l’impianto, e se ci sono ostacoli da superare.
Comunicazione al Condominio
Una volta verificata la fattibilità, devi inviare una comunicazione formale all’amministratore.
- Il progetto dell’impianto (anche in forma preliminare)
- Le modalità di esecuzione dei lavori
- L’impatto sulle parti comuni (passaggio cavi, eventuali interventi strutturali)
- I tempi previsti per l’installazione
Conserva sempre la ricevuta di questa comunicazione. è la tua prova che hai seguito la procedura corretta.
L’amministratore potrà (ma non è obbligato) convocare l’assemblea per discutere della tua richiesta. Se l’assemblea viene convocata, prepara una documentazione tecnica chiara e completa. Più informazioni fornisci, meno contestazioni riceverai.
Progettazione Tecnica e Autorizzazioni
A questo punto serve il progetto definitivo, redatto da un tecnico abilitato. Il progetto deve includere:
- Lo schema elettrico completo (inverter, quadri, collegamenti)
- La verifica strutturale del tetto
- Le misure di sicurezza previste
- I punti di connessione alla rete elettrica
- La conformità a tutte le norme tecniche (CEI, DM 37/08)
Per quanto riguarda le autorizzazioni comunali, nella maggior parte dei casi l’installazione di pannelli fotovoltaici è considerata “edilizia libera” e non richiede permessi specifici. Ma se ci sono vincoli o se gli interventi toccano la struttura dell’edificio, potrebbe servire una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività ).
Tutto questo è gestito dal tecnico progettista e dall’impresa installatrice, ma è importante che tu sappia che esistono questi passaggi per poter seguire l’iter e verificare che tutto venga fatto correttamente.
Connessione alla Rete
Parallelamente alla progettazione, va avviata la procedura di connessione con il distributore elettrico locale (e-Distribuzione, o altro gestore della tua zona). Questo passaggio è necessario per ottenere l’autorizzazione a collegare il tuo impianto alla rete elettrica.
Come detto prima, le pratiche le svolge l’azienda installatrice.
Esecuzione Lavori
I lavori devono essere eseguiti da un’impresa abilitata, iscritta secondo il DM 37/08. Al termine dell’installazione, l’impresa rilascia la dichiarazione di conformità dell’impianto, un documento fondamentale per dimostrare che tutto è stato fatto a norma.
Prima della messa in funzione, ci sono verifiche finali da parte del distributore elettrico, che effettuerà il collegamento definitivo e la taratura dei contatori.
Devi fare tutto in autonomia?
Leggendo fino a qui, probabilmente ti sei reso conto di una cosa: installare un impianto fotovoltaico in condominio per uso personale è possibile, ma è anche complicato.
Comunicazioni formali all’amministratore, verifiche strutturali, norme CEI, pratiche con il distributore elettrico, registrazioni GSE, detrazioni fiscali.
E tutto questo mentre devi anche gestire le eventuali lamentele dei condomini che “non vogliono i pannelli perchà© sono brutti”.
In realtà la procedura è meno difficile di quello che sembra, se chi installa i tuoi pannelli sa cosa sta facendo: per questo, ogni volta che installiamo un impianto, ci occupiamo di tutto noi per i nostri clienti.
